文本解读：《快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》

图文解读：《快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》

视频解读：《快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》

各镇人民政府（街道办）、市税务局、市财政局、市住房和城乡建设局、市司法局、市信访局：

        经市人民政府同意，现将《快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》印发给你们，请认真贯彻执行。实施中遇到的问题，请及时向我局反映。

快猫 自然资源局

2025年12月22日

公开形式：主动公开

快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见

        为妥善解决在2024年12月31日前存在的影响我市不动产登记的历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，切实维护群众权益，本着尊重历史、实事求是，依法依规、灵活处理，统筹兼顾、分类处理的原则，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）等相关法律法规和文件精神，结合我市基准地价以及2021年施行《快猫 不动产登记历史遗留问题的处理意见》的实际情况，提出以下处理意见：

        一、分类处理历史遗留问题

        （一）关于建筑物跨宗地建设的问题

        1.有合法的土地使用权来源材料的建筑物涉及跨宗地建设的，经不动产所在地自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

        2.建筑物跨宗地建设，占用的土地使用年限不一致的，以该建筑物占用的宗地中剩余土地使用年限最长或最短的宗地对应的土地使用年限登记。土地使用年限增加的，应按规定补缴土地出让金及有关税费；土地使用年限减少的，已缴纳的土地出让金不予退回。

        3.建筑物占用的土地用途不一致的，以规划批准的建筑物用途登记，拟登记的土地用途地价标准高于原土地批准用途地价标准的，应补缴土地出让金。

        （二）关于部分建筑物超出宗地红线占用国有建设用地的问题

        建筑物已依法办理规划核实、竣工验收手续，但部分建筑物超出原批准宗地红线且所占土地无合法土地权属来源的，按下列情形处理：

        1.建筑物基底未超出宗地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出宗地红线范围的，由市不动产登记机构按原批准宗地红线面积办理登记，房屋面积按房屋测绘报告确定的建筑面积办理登记。

        2.建筑物基底（不包含地下空间）超出宗地红线，且房屋尚未登记到权利人名下的，按下列情形分类办理：

        单幢建筑物基底面积不大于100㎡且该建筑物超出批准宗地红线部分占用的土地面积不大于该幢建筑物基底面积的1%的，或单幢建筑物基底面积大于100㎡且该幢建筑物超出批准用地面积红线部分占用的土地面积不大于4㎡的，市不动产登记机构按建筑物实际建筑面积和实际用地面积予以办理登记。超出上述规定的违法建筑面积，依法处罚后，再按房屋原批准用地权利性质，采取划拨或协议出让方式补办用地手续予以办理登记，但存在严重阻碍规划道路及存在争议等情况的不予办理登记。

        本条款适用于经自然资源主管部门批准的所有规划用途的国有土地。

        3.建筑物基底（不包括地下空间）超出宗地红线且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证到业主名下，业主凭房屋所有权证申请办理不动产登记的，按下列情形分类办理：

        （1）所在宗地原为“划拨土地”的，按“划拨土地”性质和建筑物实际用地面积办理登记，将建筑物超出宗地红线情况在不动产登记簿证上如实记载；在发生不动产买卖、交换、赠与等情况时，由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后予以办理登记。

        （2）房屋所在宗地原为“出让土地”的，由房屋业主对超出宗地红线部分土地补缴土地出让金及相关税费后予以办理登记。

本条款适用于经自然资源主管部门批准的所有规划用途的国有土地。

　    （三）关于无土地权属来源但已办理房屋登记的问题

        1.房屋已全部或部分核发了房屋所有权证书到权利人名下，权利人凭房屋所有权证书申请办理补办用地确权手续后，经自然资源主管部门报市人民政府同意，可按现状补办划拨或协议出让手续，再申请办理不动产登记。

房屋用途按原规划批准用途确定，原规划批准用途不明确的，经市不动产登记机构公示无异议，土地及房屋用途按房屋实际用途予以登记。

        2.房屋所有权人办理不动产买卖、交换、赠与等业务，需要申请办理划拨土地补办出让手续，补缴土地出让金及相关税费后予以办理登记，出让金补缴标准按自然资源部门依法受理申请补缴时点的土地市场价格评估确定。

        3.集体所有土地上开发的商品住房（小产权房），不予办理不动产登记。

        （四）关于已建成的商品房（自建房）已办理土地登记但未办理房屋登记的问题

        已建成的商品房（自建房）已办理土地登记但无办理房屋登记的，地上建筑物需向市自然资源、住建部门申请完善规划竣工验收手续或取得相关审批意见后，方可登记房屋所有权。

        以上涉及办理继承、旧证换发新证、遗失补发、司法裁定、抵押、更正及变更登记等业务的，可申请办理土地使用权的登记手续。

        （五）关于有土地权属来源但未办理相关不动产登记的问题

        对于国有资产公司、镇政府（街道办）或其下属单位将原批准用地进行分块转让，用于自建住房，但一直未办理出让及转让手续的历史用地，权利人凭来源资料（如历史征地资料、购地协议、镇政府（街道办）说明、已缴纳出让金凭证等资料）申请办理不动产登记手续的，须补办土地使用权出让手续后，符合转移条件的再办理不动产登记手续。

        以上涉及地上建筑物未完善手续的，需根据本文第一大点第（四）点规定，完善地上建筑物相关手续后，方可登记房屋所有权。

        （六）关于土地及房屋均未办理登记的问题

        1.1987年1月1日前存在并一直使用的未办理土地及房屋登记的学校、养老机构、宗教团体、机关事业单位等四类用地，由使用者向不动产所在地自然资源主管部门申请办理土地确权手续。自然资源主管部门经公示无异议后并报市人民政府批准，市人民政府出具同意按土地现状办理国有土地使用权确权的批准文件，市不动产登记机构凭批准文件对使用者的国有建设用地使用权予以确权登记，土地使用权按划拨性质予以登记。

        2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行时起至1998 年12月31日前，存在并一直使用的未办理土地及房屋登记的学校、养老机构、宗教团体及机关事业单位等四类用地，由使用者向不动产所在地自然资源主管部门申请补办用地手续。自然资源主管部门或依权限具有执法职能的相关部门，依照用地行为发生时生效的《中华人民共和国土地管理法》等相关规定进行处罚后，按土地现状办理用地手续。涉及占用集体建设用地的，可按集体建设用地性质办理用地手续，或按现状办理征收手续。

        3.1998年12月31日后存在并一直使用的未办理土地及房屋登记的学校、养老机构、宗教团体及机关事业单位等四类用地，依法处理后完善用地手续。

        （七）关于在合法宗地上建造房屋，其房屋所有权（或土地使用权）没有同步转移，导致土地、房屋权利不一致的问题

        因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房 屋、土地权利主体不一致的，经查阅登记簿，房屋权属关系变动清晰且无争议的，可以按照不动产登记的规定程序，由房屋所有权人出具书面具结书并单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记，并在登记簿中对相关情况予以记载。原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构公告作废。

对于土地使用权多次转移、已登记的房屋所有权未同步转移的，可参照前款规定办理。

        （八）关于综合用地、商住用地、多种用途细分登记的问题

        1.原为“综合用地”或“多种用途”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未约定商业、住宅、工业等不同用途的使用年限，在按城市规划需要进行用途细分时，使用年限自原土地出让起始日期计算，住宅用地50年，商服用地40年，工业用地50年。

        2.原为“商住用地”，土地出让合同约定使用年限为70年，但未约定商业、住宅等不同用途的使用年限，在按城市规划需要进行用途细分时，使用年限自原土地出让起始日期计算，住宅用地70年，商服用地40年。

        （九）关于开发建设单位未能配合购房人办理房屋所有权登记的问题

        已办理房屋首次登记或房屋已部分核发了房屋所有权证书的商品房，由于开发建设单位营业执照被注销或被吊销，无法与购房人共同申请不动产转移登记的，可由购房人凭清晰的权属来源证明材料（购房合同、发票等），有关税费缴纳凭证等资料，单方申请转移登记，经公告无异议后给予办理。

        （十）关于已完成开发的住宅小区，原开发商名下土地被查封，无法办理不动产登记的问题

        房屋已确权到业主名下，并取得房屋所有权证的，由房屋所有权人向查封法院提出异议，解除查封后再申请办理不动产登记。

        （十一）国有建设用地批准书或土地使用权证抵押状态未注销，地上商品房已办理房屋所有权证，现无法办理不动产变更登记的问题

        对于未注销抵押登记的宗地，地上已建成商品房出售且已办理房屋所有权证的，房屋所有权人申请办理不动产转移登记的，按照《中华人民共和国民法典》和《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）的规定办理，并在不动产登记簿及不动产权证书“ 附记”中注明土地处于抵押状态。

        房屋所有权人申请办理不动产继承、旧证换发新证、遗失补发、司法裁定、抵押、更正及变更登记等业务的可予以办理，并在不动产登记簿及不动产权证书“ 附记”中注明土地处于抵押状态。

        （十二）关于将国有建设用地误登记为集体建设用地的问题

        1.对于将中心城区或圩镇建成区范围内的国有建设用地，误登记为集体建设用地并核发集体土地使用权证的，权利人凭来源证明（如历史征地资料、购地协议、镇政府（街道办）说明、已缴纳出让金凭证等资料）可更正登记为出让性质的国有建设用地，若无缴纳出让金凭证的，原则上按照划拨性质的国有建设用地管理。

        若权利人同时申请对地上建筑物进行登记的，需根据本文第一大点第（四）点规定，完善地上建筑物相关手续后，方可登记房屋所有权。

        2.权利人办理不动产变更、继承等情况的，土地性质按照“划拨土地”确定，土地用途按照本文第一大点第（十三）第1小点确定。

        3.权利人申请办理买卖、交换、赠与、抵押登记等情况的，需申请办理划拨土地补办出让手续，补缴出让金及相关税费后，才予以办理登记。

        （十三）关于法院拍卖未办理产权登记的不动产，买受人持法院协助执行通知书办理不动产登记的问题

        对于法院拍卖未办理不动产登记的土地，买受人持法院协助执行通知书办理不动产权登记的，买受人需申请办理补办用地手续并补交土地出让金及相关税费后，将土地使用权登记在买受人名下。

若买受人同时申请对地上建筑物进行登记的，需根据本文第一大点第（四）点规定，完善地上建筑物相关手续后，方可登记房屋所有权。

        （十四）国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致的问题

        1.在2016年3月11日实施不动产统一登记前，已经分别登记的房屋用途和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类并结合原批准土地用途及实际用途确定归属地类进行登记，土地使用期限按照本意见第八条的规定的原则进行确定，房屋用途按原规划批准用途确定，原规划批准用途不明确的，房屋用途按土地用途确定，并在不动产登记簿及不动产权证书“ 附记”中记载土地及房屋原批准用途。

        2.国有土地上自建住宅已通过规划核实，但登记时建筑

        平面或建筑立面等与规划核实不一致的，在建筑面积不变的前提下，由权利人向不动产所在地自然资源主管部门申请办理规划实施情况核定或规划变更手续。不动产所在地自然资源主管部门同意后，权利人凭规划实施情况核定意见或经批准的变更建筑设计图申请办理不动产登记。

        二、补缴出让金计收标准

        对上述处理意见涉及需补办出让手续的情况，补缴出让金金额由自然资源部门委托有资质的第三方评估公司评估确定，评估时点按照自然资源管理部门依法受理补办出让手续的时间确定，评估报告需在土地估价行业相关备案系统中进行备案并取得电子备案号。

        三、使用年限

        本意见由快猫 自然资源局负责解释，自2026年2月1日起施行，有效期5年。