政策原文：快猫 自然资源局关于印发《快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》的通知

图文解读：《快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》

视频解读：《快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》

        一、修订背景

        《快猫 不动产登记历史遗留问题的处理意见》自2021年2月20日印发以来，为解决我市不动产登记有关历史遗留问题发挥了重要作用，为进一步解决我市不动产登记历史遗留问题，切实维护群众财产权益，维护社会稳定，快猫 自然资源局对《快猫 不动产登记历史遗留问题的处理意见》进行修订，现重新制定了《快猫 自然资源局关于不动产登记历史遗留问题的处理意见》（以下简称《处理意见》）。

        二、制定依据

        （一）《中华人民共和国民法典》

        （二）《中华人民共和国土地管理法》

        （三）《不动产登记暂行条例》

        （四）《不动产登记暂行条例实施细则》

        （五）《中华人民共和国城乡规划法》

        （六）《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）

        （七）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

        （八）《广东省自然资源厅关于印发一批化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”典型案例的通知 》（粤自然资登记〔2022〕626号）

        （九）《江门市自然资源局关于印发江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见的通知》

        三、《处理意见》主要解决了哪些不动产登记历史遗留问题？

        （一）关于建筑物跨宗地建设的问题。明确了对于有合法的土地使用权来源材料跨宗地建设的建筑物，可以进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。此外，还明确了土地使用年限不一致、土地用途不一致及建筑物占用土地为不同权属人的处理原则。

        （二）关于部分建筑物超出宗地红线占用国有建设用地的问题。明确了建筑物占地未超出用地红线但阳台、飘窗等垂直投影超出红线的，可以办理登记。此外，还明确了“建筑物占地超出用地红线,房屋尚未登记到业主名下”“建筑物占地超出用地红线,房屋业主已办理房屋所有权证并持该证书申请登记（但存在严重阻碍规划道路及存在争议等情况的不予办理登记）”等问题的处理办法。

        （三）关于无土地权属来源但已办理房屋登记的问题。明确了对于国有建设用地上房屋已全部或部分核发了房屋所有权证书到权利人名下，权利人凭房屋所有权证书申请办理补办用地确权手续后，经自然资源主管部门报市人民政府同意，可按现状补办划拨或协议出让手续，再申请办理不动产登记；还明确了小产权房不予办理不动产登记。

        （四）关于已建成的商品房（自建房）已办理土地登记但未办理房屋登记的问题。明确了已建成的商品房（自建房）已办理土地登记但无办理房屋登记的，地上建筑物需完善规划竣工验收手续或取得相关审批意见后，方可登记房屋所有权。

        （五）关于有土地权属来源但未办理相关不动产登记的问题。明确了对于国有资产公司、镇政府（街道办）或其下属单位将原批准用地进行分块转让，用于自建住房，但一直未办理出让及转让手续的历史用地，权利人凭来源资料申请办理不动产登记手续的，须补办土地使用权出让手续后，符合转移条件的再办理不动产登记手续。

        （六）关于土地及房屋均未办理登记的问题。明确了中小学校、养老服务设施、宗教活动场所及机关事业单位办公用房等四类用地等问题的处理办法，分别按三个时间段分三个时间段对四类用地分别采取调查确权、处罚后按土地现状办理用地手续、依法处理后完善用地手续等方式进行处理。

        （七）关于在合法宗地上建造房屋，其房屋所有权（或土地使用权）没有同步转移，导致土地、房屋权利不一致的问题。明确了因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核查房屋权属关系变动清晰且无争议的，可按照不动产登记的规定程序申请办理。

        （八）关于综合用地、商住用地、多种用途细分登记的问题。明确了在土地出让时，综合用地、商住用地等无进行用途细分，但是根据城市规划，需进行用途细分的，按照不超过原土地出让年限及土地用途最高出让年限的原则办理。  

        （九）关于开发建设单位未能配合购房人办理房屋所有权登记的问题。明确了由于开发建设单位营业执照被注销或被吊销，可由购房人凭清晰的权属来源证明材料单方申请办理转移登记，经公告无异议后给予办理。

        （十）关于已完成开发的住宅小区，原开发商名下土地被查封，无法办理不动产登记的问题。明确了房屋已确权到业主名下并取得房屋所有权证的，由房屋所有权人向查封法院提出异议，解除查封后再申请办理不动产登记。

        （十一）国有建设用地批准书或土地使用权证抵押状态未注销，地上商品房已办理房屋所有权证，现无法办理不动产变更登记的问题。明确了对于未注销抵押登记的宗地，地上已建成商品房出售且已办理房屋所有权证的，房屋所有权人可申请办理不动产转移登记，在不动产登记簿及不动产权证书“ 附记”中注明土地处于抵押状态；另外，也明确了在申请办理不动产继承、旧证换发新证、遗失补发、司法裁定、抵押、更正及变更登记等情况的处理原则。

        （十二）关于将国有建设用地误登记为集体建设用地的问题。明确了将国有建设用地误登记为集体建设用地并核发集体土地使用权证的，权利人凭来源证明等资料可申请办理更正登记，若权利人同时申请对地上建筑物进行登记的，需完善地上建筑物相关手续；另外也明确了申请办理不动产变更、继承等情况的处理原则。

        （十三）关于法院拍卖未办理产权登记的不动产，买受人持法院协助执行通知书办理不动产登记的问题。明确了法院拍卖未办理不动产登记的土地，买受人可持法院协助执行通知书办理不动产权登记的，同时需申请办理补办用地手续并补交土地出让金及相关税费。

        （十四）国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致的问题。关于国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致的问题。明确了对于房屋用途和土地用途不一致的，采取分别按照原记载的房屋、土地用途登记的办法处理。对于国有土地上自建住宅已通过规划核实，但登记时建筑平面或建筑立面等与规划核实不一致的，应依法重新核定后，才予以办理登记。